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Unser Vorstand Friedrich Thiele und sein Team beantworten Ihnen gerne Ihre Fragen rund um die Immobilien-Leibrente.

Unser nächster Termin:
23. November 2017, 9-12 Uhr

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Häufige Fragen

Hier beantworten wir häufig gestellte Fragen und erläutern erklärungsbedürftige Begriffe. 

Sie haben weitere Fragen? Dann erreichen Sie uns unter der Nummer 069.6897794-0 oder per Mail an info@deutsche-leibrenten.de. Natürlich können Sie auch unser Expertentelefon nutzen. Der nächste Termin: 23. November 2017 von 9-12 Uhr.

Friedrich Thiele beantwortet in diesem kurzen Video sechs wichtige Fragen zur Immobilien-Leibrente:

Für die Immobilien-Leibrente kommen Haus- oder Wohnungseigentümer ab 70 Jahren in Frage, die sich für eine Zusatzrente interessieren. Sie erhalten dabei ein lebenslanges Wohnrecht und bleiben so in ihrem vertrauten sozialen Umfeld wohnen. Das Angebot gilt für Einzelpersonen und für Paare gleichermaßen.

Für die Immobilien-Leibrente können sowohl Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungen als auch Gewerbeobjekte geeignet sein. Eine genaue Prüfung durch einen von uns beauftragten, externen und unabhängigen Sachverständigen ist Basis jedes verbindlichen Leibrenten-Angebotes sowie des Notarvertrages über Kauf der Immobilie, Rentenzahlung und Wohnrecht.

Ältere Menschen, die eine eigene (möglichst abbezahlte) Immobilie besitzen, können den Immobilienwert in eine lebenslange zusätzliche Rente umwandeln. Zudem erhalten sie ein notariell beurkundetes und grundbuchgesichertes lebenslanges Wohnrecht. Sie leben mietfrei weiter in den eigenen vier Wänden. Basis unseres Modells ist ein notarieller Kaufvertrag, bei dem mit Vollzug des Vertrages das Eigentum auf die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG übergeht. Gleichzeitig werden das Wohnrecht und die Reallast für die Absicherung der Rentenzahlung zu Gunsten des Berechtigten und Veräußerers eingetragen.

Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bietet grundsätzlich die lebenslange Immobilien-Leibrente an, die monatlich gezahlt wird und auf dem Verkehrswert der Immobilie beruht. Es ist aber auch ein Kombinationsmodell mit einer Einmalzahlung möglich, z.B. zur Ablösung von Restschulden. Die Immobilienrente ist also ein echtes Immobilienprodukt auf Basis eines Kaufvertrages mit lebenslanger Ratenrentenzahlung und lebenslangem mietfreien Wohnrecht.

In diesem Fall können Sie die Immobilie vermieten oder sie wird in die Vermietung übernommen. Die Mieten aus der Untervermietung stehen dann Ihnen zu. Bei Vermietung durch die Deutsche Leibrenten AG entstehen nur Verwaltungsgebühren. Nach 5 Jahren Vertragslaufzeit kann das Wohnrecht aber auch gegen eine Einmalzahlung zum Rückkauf angeboten werden.

Ein kostenloses und unverbindliches Angebot kann jederzeit individuell erstellt werden. Dabei ist es unerheblich, ob eine Einzelperson oder ein Paar, verheiratet oder in nichtehelicher Lebensgemeinschaft lebend, die Immobilienleibrente beantragt. Ein Beratungsgespräch führen die Mitarbeiter der Deutsche Leibrenten AG gerne kostenlos vor Ort durch. Wir benötigen dazu von Ihnen nur den ausgefüllten Fragebogen zugesandt.

Entscheidende Kriterien sind u.a. im Normalfall:

  • Wert der Immobilie
  • Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers
  • Wert des berechneten lebenslangen Wohnrechts
  • Kosten für die Immobilienbewirtschaftung
  • Zinsfaktoren

Die Berechnung der Immobilienleibrente basiert auf den aktuellen Generationen-Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Diese sind jedermann zugänglich und einfach nachvollziehbar.

Mindestens fünf Jahre wird die Leibrentenzahlung garantiert, unabhängig vom Erleben des Berechtigten. Hierdurch können Erben, aber auch andere mit der Leibrentenzahlung begünstigt werden. Lediglich das Wohnrecht geht mit dem Tod des Berechtigten unter. Auf Wunsch verlängern wir diese Garantiezeit auch auf 10 Jahre.

Die Rentenzahlung wird durch eine Reallast an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert. Zusätzlich erfolgt die Eintragung des lebenslangen Wohnrechts ebenfalls an erster Stelle des Grundbuches.

Die Rentenzahlung ist von der Herkunft des Anspruchs ein Immobilienkaufpreis. Immobilien sind nicht Teil des Warenkorbes für Verbraucherpreise, der dem Verbraucherpreisindex zugrunde liegt. Deshalb ist seine Anwendung auf Mieten sogar verboten. Eine Indexierung an die Verbraucherpreise erfolgt daher nicht – auch um die Leibrente möglichst transparent zu halten.

 

Insgesamt würde eine Indexierung weitere Anpassungen nötig machen – so müssten beispielsweise die Mietwertentwicklung, Marktschwankungen für Hauspreise, die Altersminderung des Gebäudes oder Rücklagen und Investitionen für die Instandhaltung mit berücksichtigt werden. Das hätte in der Summe eher negative Auswirkungen auf die Höhe der Rentenzahlung, die zudem schwer nachvollziehbar werden würden.

 

Insgesamt ist die Leibrente als eine lebenslange Ratenkaufpreiszahlung zu sehen. Bei Geschäften dieser Art wird der Wert des gekauften Gutes oder die Kredithöhe im Nachhinein nicht erhöht (Nominalvertrag), die Rate also ebenfalls nicht. Bei der Leibrente ist es genauso.

Bei der Leibrente ist nur der so genannte Ertragsanteil steuerpflichtig. Er ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages. Bei 70-Jährigen beträgt der Ertragsanteil an den Rentenzahlungen 15 Prozent. Das heißt: 15 Prozent der Rentenzahlung sind „steuerpflichtiges Einkommen“. Der Ertragsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter, so liegt der Wert bei 85-Jährigen nur noch bei 5 Prozent. Bei einem 85 jährigen sind also in jedem Fall 95 Prozent der Rentenzahlung steuerfrei.

 

Wie hoch eine etwaige Steuerlast konkret ausfällt, hängt zudem von den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab. Hierbei spielen die Höhe der anderen steuerpflichtigen Einkünfte, der tatsächliche gesetzliche Grundfreibetrag, der gesetzliche Steuertarif sowie die Veranlagungsart eine entscheidende Rolle. Allein aus dem steuerpflichtigen Ertragsanteil der Rentenzahlung ohne weitere steuerpflichtige Einkünfte entsteht aufgrund der gesetzlichen Freibeträge in der Regel keine Steuerlast.

 

Eine Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft kann ausgeschlossen werden, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorhergehenden vollen Jahren selbst bewohnt wurde – oder in der Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf. Das lebenslange Wohnrecht spielt steuerlich keine Rolle.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register von allen Grundstücken in Deutschland. In ihm werden die Eigentumsverhältnisse und mit dem Grundstück verbundene Rechte und Belastungen dokumentiert. Hier werden unter anderem das Wohnrecht, Reallasten oder auch Hypotheken eingetragen.

Die Grundsteuer in Deutschland ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen und wird hierzulande direkt an die Kommune abgeführt.

Ein seriöses Wertgutachten für eine Immobilie wird von einem externen, unabhängigen Sachverständigenunternehmen durchgeführt. Um die Immobilienleibrente genau berechnen zu können, überprüft der Gutachter den Zustand der Immobilie genauestens und berücksichtigt sämtliche weiteren relevanten Faktoren wie zum Beispiel die Lage. Für die Wertermittlung können verschiedene Verfahren herangezogen werden (z. B. Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren).

Eine Immobilien-Leibrente ist im Gegensatz zur Umkehrhypothek mit einem Verkauf des Eigentums verbunden. Bei Vertragsabschluss geht die Immobilie in das Eigentum des Erwerbers über. Im Gegenzug erhält der Verkäufer eine Leibrente und behält zudem das Wohnrecht. Beides gilt lebenslang.

Mit Immobilienverzehr ist der laufende Verbrauch von gebundenem Immobilienvermögen gemeint, also die „Rente aus Stein“. Grundsätzlich lassen sich hier zwei Modelle unterscheiden: die Immobilien-Leibrente (auch: home reversion), die die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG anbietet, und die Umkehrhypothek (auch: reverse mortgage). Im Gegensatz zur Immobilien-Leibrente, die auf einem Kaufvertrag basiert, ist die Umkehrhypothek an einen Kreditvertrag gebunden. Zins- und Tilgungszahlungen werden bis zum Laufzeitende gestundet. Umkehrhypotheken sind daher zeitlich begrenzt, bis der Kreditmaximalbetrag ausgeschüttet ist, während die Leibrentenzahlung lebenslang garantiert ist.

Der Notar nimmt Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vor. Er ist öffentlich bestellt und daher neutraler Sachverwalter für Käufer und Verkäufer bei der Vertragsabwicklung. Für Grundstücksgeschäfte ist die notarielle Vertragsbeurkundung gesetzlich vorgeschrieben.

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Reallasten können in monetären Leistungen wie Renten bestehen, aber auch in Sach- oder Dienstleistungen. Die Immobilien-Leibrente der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG ist eine solche Reallast, die im Grundbuch eingetragen wird.

Eine Umkehrhypothek basiert auf einem Kreditvertrag, dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Der Immobilienbesitzer bleibt Eigentümer und kann weiter in der Immobilie wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet – die Schuldenlast baut sich im Gegensatz zum normalen Baukredit von Jahr zu Jahr auf, daher auch die Bezeichnung Umkehrhypothek. Nur noch wenige Banken bieten die Umkehrhypothek überhaupt als Produkt an. Die Immobilien-Leibrente der Deutschen Leibrenten AG bietet das nachhaltigere Produkt mit lebenslanger Sicherheit.

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